¿ QUE CONTRATO DE ALQUILER PUEDO HACER A UN HIJO QUE VA A RESIDIR EN UNA PROPIEDAD MIA ?
¿ PUEDO HACER UNA CANTIDAD SIMBOLICA ?
¿Qué
tipo de contrato de alquiler le puedo hacer a un hijo que va a residir en una
vivienda de mi propiedad y que en este momento está desocupada?, ¿puede ser una
cantidad simbólica, por ejemplo, de cinco euros al mes?
Existen
diversas formas de reflejar la cesión de un inmueble
entre familiares que deberán valorarse dependiendo de las
circunstancias especiales de cada caso. Primeramente, se podría formalizar
un contrato de alquiler al uso.
El problema
en este caso es que, aunque se puede pactar el precio del
alquiler de forma libre entre las partes, dichos ingresos tributarán como rendimientos de capital
inmobiliario, y por lo tanto para el cálculo de la renta mínima a
tributar habrá de estarse a lo dispuesto en la Ley del Impuesto sobre la Renta
de las Personas Físicas (IRPF).
Dicha ley, en
su artículo 24, relativo al rendimiento en caso de
parentesco, establece que “cuando el adquirente, cesionario,
arrendatario o subarrendatario del bien inmueble o del derecho real que recaiga
sobre el mismo sea el cónyuge o un pariente, incluidos los afines, hasta el
tercer grado inclusive, del contribuyente, el rendimiento neto total no
podrá ser inferior al que resulte de las reglas del artículo 85
de esta ley”.
En
consecuencia, entendemos que cuando el cesionario del bien
inmueble sea un pariente del contribuyente, el rendimiento neto
total computable no podrá ser inferior a la cuantía que resultaría de la
aplicación del régimen especial de imputación de rentas inmobiliarias al
inmueble de que se trate, recogido en el citado artículo 85.
De esta
forma, fiscalmente, tendría el mismo efecto que el inmueble se encontrase
arrendado a un familiar o sin ocupar, por lo que no sería
aconsejable en los supuestos en los que la voluntad de las partes sea ceder el inmueble de forma totalmente gratuita.
Seguidamente,
es importante remarcar que no existe una obligación legal
de formalizar dicha relación bajo un contrato de alquiler. Si bien,
sería conveniente recoger las condiciones en las que se va a producir
dicha cesión gratuita del inmueble, a los efectos de probar
la entrega de la posesión en el caso de que surjan controversias.
La más
recomendable entre familiares cuando no se quiere cobrar renta alguna
sería la figura conocida como 'comodato', regulada en los
artículos 1.740 y ss. del Código Civil. El comodato es una especie de préstamo en el que una de las partes entrega
a la otra una cosa no fungible, es decir, que no puede ser
sustituida por otra de la misma especie, por un tiempo determinado,
transcurrido el cual deberá devolverse la cosa entregada.
Por último,
si no se realiza ningún tipo de contrato, su hijo sería considerado a
efectos legales como 'precarista'. La característica principal de
los inmuebles cedidos en precario es que el dueño de la vivienda cede su
uso a otra persona para que la use sin necesidad de
contraprestación alguna, es decir, sin pagar ningún tipo de renta.
La cesión se hará sin necesidad de contrato, sin establecer su
duración y sin especificar el uso concreto.
En
conclusión, a pesar de no existir ninguna obligación legal
de realizar un contrato de arrendamiento entre familiares
cuando la cesión del inmueble se vaya a producir de forma gratuita, a los
efectos de salvaguardar los intereses de las
partes, sería adecuado recoger dicha relación bajo alguna de
las formas legales establecidas al efecto.
*Gema
Luna Extremera y Sara Benayas Bolívar,
abogadas de Lean Abogados.