Cómo hacer la cancelación registral de una hipoteca

Cancelar registralmente una hipoteca consiste en dejar constancia en el Registro de la Propiedad que su vivienda ha quedado libre de cargas tras la cancelación del préstamo hipotecario. Esta operación no es un trámite obligatorio, pero será necesario si decide vender la vivienda o desea solicitar un nuevo préstamo.

En caso de no realizar la cancelación registral, la ley contempla que pasados 20 años desde el pago de la última cuota del préstamo hipotecario, la inscripción registral puede cancelarse por caducidad. Aún así, cabe conocer cuál es el proceso que hay que seguir en caso de desear cancelar registralmente la hipoteca:

Pasos para cancelar una hipoteca

Bancos y gestorías suelen ser los encargados de llevar a cabo la cancelación registral de una hipoteca. Sin embargo, es un trámite que puede realizar el propio consumidor. Para conseguir que un inmueble conste en el Registro de la Propiedad como "libre de cargas" es necesario seguir varios pasos:

1.Solicitar a la entidad financiera un certificado de deuda de saldo cero: este certificado demuestra que el préstamo ya ha sido pagado en su totalidad. Por la simple emisión de este certificado, la entidad no debe cobrar ninguna cantidad al cliente, según informa el Servicio de Reclamaciones del Banco de España.

2.Entregar el certificado al Notario:  se debe acudir a un notario con el certificado de liquidación y solicitar, además, la firma de la escritura de cancelación que tendrá que firmar también un representante de la entidad financiera.

3.Acudir a Hacienda: por otra parte, se debe acudir a Hacienda para solicitar la liquidación del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. La solicitud requiere el documento de liquidación Modelo 600 que se puede descargar directamente en la sede virtual de la Agencia Tributaria.

4.Acudir al Registro de la Propiedad: finalmente, el último paso consiste en inscribir la cancelación en el Registro de la Propiedad. Para ello hay que aportar la escritura de cancelación junto con la liquidación del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

¿Cuáles serán los gastos de cancelación?

La cancelación registral de una hipoteca lleva asociados una serie de gastos que es conveniente valorar. En función de éstos, podrá decidir si le interesa o no realizar la cancelación registral:

1.Comisión de cancelación: su coste depende del capital prestado. Suele ser oscilar entre un 0,25% y un 0,50%.

2.Gastos notariales y registrales: los gastos de la cancelación registral de una hipoteca han sido modificados con la aplicación del Real Decreto ley 18/2012 del 11 de mayo. Hasta dicha modificación, el cálculo de los honorarios de notarios y registradores se efectuaba aplicando el arancel correspondiente a una base proporcional al capital pendiente de amortizar, con unos importes mínimos de 30 euros para notarios y 24 euros para los registradores.

En estos momentos, sin embargo, la base sobre la que se aplica el arancel es sobre el capital inscrito inicialmente, es decir sobre el importe del préstamo solicitado en su día. De esta forma, y según cálculos de la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU), con este nuevo arancel pasar por el notario para cancelar una hipoteca cuyo importe inicial fue de 150.000 euros costará 137 euros con una sola copia simple, es decir, casi el triple de lo que costaba antes (50 euros).

Además, por muy bajo que sea el importe de la hipoteca, el notario cobrará un mínimo de 90 euros. En el caso del registrador y para el mismo préstamo -150.000 euros- la minuta ascenderá a 84 euros, casi el triple de lo establecido anteriormente (28,85 euros). El mínimo a cobrar por el registrador será de 24 euros.

Costes que no deberán cobrar notarios y registradores

A pesar del aumento notorio en los gastos notariales y registrales, la nueva legislación establece claramente qué deben y qué no deben cobrar notarios y regitradores por llevar a cabo este trámite. A continuación enumeramos los gastos que no corresponden a estos profesionales:

•Notarios: las minutas de los notarios no podrán incluir gastos como "información registral", "fax de comunicación al registro", "certificado de cargas", "obtención de certificaciones bancarias" o "búsqueda de antecedentes"
•Registradores: estos no podrán incluir en sus honorarios conceptos como "certificación telemática", "certificación gráfica y catastral", "nota marginal geobase" o "nota informativa notario".
    
En caso de que en su factura estuviera incluido alguno de estos conceptos podrá recurrir a la Dirección General de Recursos y del Notariado para pagar estrictamente lo que dicta la ley.

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